2025年Q1上海写字楼市场报告

2025年Q1上海写字楼市场报告

一、市场整体概况

供需关系与空置率

2025年Q1上海写字楼市场延续了2024年的供大于求态势。根据高力国际数据，全市甲级写字楼空置率维持在19.6%的高位，租金持续承压，环比下降1.2%至6.54元/㎡·天。新增供应主要集中在次核心板块（DBD），占比约73%，导致非核心区域竞争加剧。2024年全年新增供应量达79.4万平方米，2025年Q1虽新增项目较少，但存量消化压力仍存。

租金走势

截至2025年3月，上海写字楼租金均价为3.51元/㎡·天，同比下跌7.96%。核心区域租金分化明显：黄浦区（5.02元/㎡·天）和徐汇区（4.30元/㎡·天）维持高位，而浦东（3.41元/㎡·天）因供应集中租金跌幅较大。次核心区域如虹桥商务区，租金同比降幅超10%。

租赁需求特征

行业分布：科技互联网（24%）、金融（18.6%）、专业服务（17.6%）为需求主力，制造业和房地产业需求收缩。

租户规模：74%的租赁成交来自中小型企业（50人以下），灵活办公需求显著增长。

升级搬迁：74%的甲级写字楼租户选择搬迁至2020年后竣工的高品质项目，如陆家嘴金控广场、源点大厦等。

二、区域市场分析

核心商务区（CBD）

陆家嘴：租金8.46元/㎡·天，空置率12.0%，因金融企业需求稳定，但新增供应有限，市场趋于饱和。

南京西路：租金9.96元/㎡·天，空置率14.3%，受惠于外资企业总部升级需求，但租金议价空间收窄。

次核心商务区（DBD）

徐汇滨江：2025年Q1新增供应占比达30%，租金7.52元/㎡·天，吸引科技和文化创意企业入驻。

虹桥商务区：空置率18.8%，租金5.90元/㎡·天，依托交通枢纽优势，成为长三角企业区域总部首选。

新兴商务区

前滩：租金6.61元/㎡·天，空置率11.0%，受益于自贸区政策红利，生物医药和跨境电商企业加速聚集。

临港新片区：租金3.17元/㎡·天，空置率25%以上，政策补贴推动智能制造和新能源企业低成本扩张。

三、行业需求与租赁策略

行业动态

科技互联网：头部企业如阿里、腾讯在虹桥阿里中心扩租，单笔面积超5000㎡，偏好智能化楼宇。

金融业：资管和保险机构集中落户北外滩（如中宏保险入驻上海利园），推动区域租金逆势上涨1.5%。

专业服务：律所和咨询公司倾向市中心短租（2-3年），平均租赁面积下降15%至200-300㎡。

租赁策略调整

租金优惠：业主提供3-6个月免租期、装修补贴，部分项目推出“租金+股权”混合支付模式。

绿色认证：LEED或WELL认证项目出租率高出市场均值20%，租户愿支付5%-10%溢价。

四、政策与投资影响

政策支持

外资吸引：上海推出跨国公司总部升级计划，2025年Q1新增外资企业注册地址需求同比增长12%。

产业导向：张江科学城、G60科创走廊等区域提供税收减免，推动生物医药和半导体企业扩租。

大宗交易

2025年Q1录得写字楼大宗交易42宗，总金额181亿元。自用型买家占比60%，如中邮保险108亿元收购博华广场，反映核心资产抗风险能力。

五、未来趋势与建议

短期预测（2025年Q2-Q4）

供应压力：全年预计新增供应超100万平方米，徐汇滨江和虹桥占比70%，空置率或突破20%。

租金触底：甲级写字楼租金或于2025年底企稳，跌幅收窄至0.5%以内，乙级写字楼跌幅仍将达2%-3%。

长期趋势

智能化升级：5A级写字楼渗透率将达45%，物联网管理系统（如智能能耗监控）成为标配。

灵活办公：联合办公空间需求增长30%，定制化“总部+卫星办公室”模式兴起。

企业建议

选址策略：中小型企业可锁定DBD区域2020年后交付项目，享受租金折扣；大型企业优先谈判核心区续租条款。

成本优化：采用“核心区小面积展示+郊区大面积仓储”组合，综合成本可降低25%。

数据来源与引用

以上分析参考了戴德梁行、高力国际、仲量联行等机构报告，以及幸行office网的实时租赁数据和上海找办公室网（chooffice）的行业研究。

本文原载自：上海找办公室网（2025-4-3）。本次转载仅供学术研究用途。